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Kategorie: Immobilienrecht

  • GbR und Immobilienerwerb: Eine Option für unverheiratete Paare

    GbR und Immobilienerwerb: Eine Option für unverheiratete Paare

    Wenn mehr als eine Person eine Immobilie erwirbt, stellt sich die Frage, welche Art der gemeinsamen Beteiligung gewählt werden soll. Juristen sprechen hier vom Beteiligungsverhältnis.

    Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bietet grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Das Miteigentum, auch Bruchteileigentum genannt und das Gesamthandseigentum.

    1. Mit- oder Bruchteileigentum: Der Regelfall

    Das Mit- oder Bruchteileigentum ist die klassische und mit Abstand am häufigsten genutzte Erwerbsmöglichkeit, oft zu gleichen Teilen (z.B. je ½ Anteil).

    Merkmale des Miteigentums:

    • Freie Verfügbarkeit des Anteils: Jeder Miteigentümer erwirbt einen eigenen Anteil, über den er frei verfügen kann. Er kann seinen Anteil verkaufen, verschenken oder belasten, ohne die Zustimmung des anderen Miteigentümers einholen zu müssen. Eine rechtliche Beeinträchtigung des anderen Anteils findet dabei nicht statt, auch wenn es faktische Auswirkungen geben kann.
    • Risiko der Teilungsversteigerung: Jeder Miteigentümer und letztendlich auch der Gläubiger jedes Miteigentümers, hat das Recht, eine Teilungsversteigerung anzustrengen. Dies führt zur Versteigerung der gesamten Immobilie und zur Aufteilung des Erlöses entsprechend der Miteigentumsquoten.
    • Geringer Schutz für den Partner: Die isolierte Miteigentümerstellung bietet daher kaum Schutz für den anderen Miteigentümer. Sie funktioniert in der Regel nur, solange die Miteigentümer sich nicht zerstreiten und auch keine Eingriffe Dritter, Z.B. von Gläubigern eines Miteigentümers stattfinden.
    • Lediglich die Verwaltung des Miteigentums ist durch gesetzliche Regelungen (§§ 741 ff. BGB) vorgegeben.

    2. Gesamthandseigentum: Besondere Konstellationen

    Ein Erwerb zum Gesamthandseigentum bildet demgegenüber den Sonderfall. Bis Anfang 2024 sah das BGB hierfür noch drei Möglichkeiten vor:

    1. Erwerb durch Eheleute in Gütergemeinschaft: Dies ist ein extrem seltener Güterstand in Deutschland, der explizit notariell vereinbart werden muss. In vielen ausländischen Rechtsordnungen (z.B. Frankreich, Italien, Russland) existieren allerdings ähnliche gesetzliche Güterstände.
    1. Erbengemeinschaft: Dies ist die häufigste, heute noch anzutreffende Form des Gesamthandseigentums. Der Erwerb findet hier meist durch den Erbfall statt, ein rechtsgeschäftlicher Erwerb ist aber in Sonderfällen als sogenannter Surrogationserwerb nach § 2041 BGB möglich.
    1. Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Bis zum 01.01.2024 erfolgte der Erwerb durch eine GbR zum Gesamthandseigentum der Gesellschafter. Seit der gesetzlichen Normierung der Rechtsfähigkeit der Außen-GbR durch das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) erwirbt eine GbR nun jedoch zum Gesellschaftsvermögen und nicht mehr zum Gesamthandseigentum. Mit dem MoPeg wurde die bereits seit 2001 durch die „Weiße Ross-Entscheidung“ des BGH bestehende geänderte Rechtslage im BGB nachvollzogen. Größere inhaltliche Änderungen ergeben sich dadurch jedoch nicht

    Charakteristik des Gesamthands- oder Gesellschaftseigentums:

    • Gemeinsame Entscheidungen: Entscheidungen über die Veräußerung oder Belastung des Eigentums müssen „zur gesamten Hand„, also gemeinsam, getroffen werden.
    • Regelung durch interne Bestimmungen: Das jeweilige Regelungssystem (gesetzliche oder vertragliche Regelungen) bestimmt die genaue Ausgestaltung der Rechte und Pflichten.

    Die Situation für Paare im Vergleich

    Für verheiratete Paare:

    Der „lose Verbund“ des Miteigentums ist für verheiratete Paare oft ausreichend. Kritische Punkte können in der Regel durch die gesetzlichen Regelungen der Ehe gelöst werden. Beispiele hierfür sind:

    • Nutzung der Ehewohnung: § 1361b BGB regelt die Nutzung der Ehewohnung bei Getrenntleben.
    • Zugewinnausgleich: Im Scheidungsfall findet ein Ausgleich statt, wenn die Ehepartner sich ungleich an der Finanzierung der Immobilie beteiligt haben.
    • Steuerliche Privilegierungen: Auch steuerrechtliche Probleme treten unter Eheleuten wegen bestehender Privilegierungen kaum auf.

    Für nicht verheiratete Paare:

    Hier fehlen die gesetzlichen Regelungen und Privilegierungen der Ehe und müssen dementsprechend vertraglich nachgebildet werden. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

    Die Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB:

    Als Bestandteil des Sachenrechts unterliegt die Miteigentümervereinbarung jedoch dem sogenannten Typenzwang (insbesondere wenn sie Rechtsnachfolger binden soll) und ist relativ unflexibel. Um den gewünschten Schutz zu erreichen, erfordert sie eine umfassende Umregelung des oben beschriebenen gesetzlichen Normalzustands.

    Erwerb durch eine GbR

    Der Erwerb durch eine GbR bietet gegenüber dem Miteigentum für unverheiratete Paare erhebliche Vorteile bei der Regelung wichtiger Punkte:

    • Einfachheit und Flexibilität: Alle erforderlichen Regelungen können im Gesellschaftsvertrag der GbR festgelegt werden. Dieser Vertrag kann bei Bedarf leicht und kostengünstig an geänderte Umstände angepasst werden.
    • Variable Beteiligung am Vermögen: Nur bei einer GbR kann vereinbart werden, dass die Beteiligung am Vermögen variabel ist und sich verändert, wenn die Partner ungleich zur Finanzierung der Immobilie beitragen. Dies ermöglicht einen gerechten Vermögensausgleich im Trennungsfall und hilft, Schenkungssteuer zu vermeiden. Der Freibetrag bei unverheirateten Paaren liegt bei nur 20.000 € in 10 Jahren und ist schnell überschritten, wenn z.B. ein Partner ein Jahr lang die Kreditraten allein bezahlt, weil der andere gerade kein Erwerbseinkommen hat.
    • Umfassende Regelungsmöglichkeiten:
      • Es können beliebige Benutzungsregelungen getroffen werden.
      • Regelungen für den Trennungsfall (z.B. gemeinsamer Verkauf, Kaufoption eines Partners) sind möglich.
      • Durch die Sondererbfolge bei Gesellschaftsanteilen kann geregelt werden, wer Erbe des Gesellschaftsanteils werden kann (z.B. nur der überlebende Partner oder gemeinsame Kinder).
      • Auch ein Ausgleich für den Fall der Erziehung gemeinsamer Kinder durch einen Partner kann stattfinden, wenn dieser Partner deswegen weniger zur Finanzierung beitragen kann.
      • Ein Verkauf oder eine Belastung des Gesellschaftsanteils ohne die Zustimmung des anderen Gesellschafters kann ausgeschlossen werden.

    Zusammenfassend bietet eine GbR die maximal mögliche Gestaltungsflexibilität für den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie.

    Nachteile einer GbR

    Trotz der vielen Vorteile sind mit einer GbR auch Nachteile verbunden:

    • Höhere Kosten: Der Kauf mit einer neu zu gründenden GbR ist generell kostenintensiver, da ein Gesellschaftsvertrag erstellt werden muss. Mit dem MoPeG wurde zudem die Grundbuchordnung in § 47 Abs. 2 GBO so angepasst, dass die Eintragung einer GbR nur noch zulässig ist, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen (also eine eGbR geworden) ist, jedenfalls für die Vormerkung gibt es hierzu jedoch bereits eine Lösung. Die Eintragung im Gesellschaftsregister und die notwendigen Anmeldungen zum Transparenzregister verursachen zusätzliche Kosten und, wenn auch geringfügige, jährliche Kosten.
    • Finanzierungsschwierigkeiten: In der Praxis haben manche Banken Probleme bei der Finanzierung, wenn eine GbR Eigentümer wird.
    • Unklare steuerliche Privilegierung bei späterer Heirat: Sollte das unverheiratete Paar später heiraten, ist derzeit völlig unklar, ob der Privilegierungstatbestand des § 13 ErbStG für Familienheime auch dann eingreift, wenn das Familienheim im Eigentum einer GbR steht.

    Fazit

    Jedenfalls für Paare, bei denen eine Hochzeit derzeit nicht ansteht, bleibt der Erwerb in Form einer GbR trotz des nunmehr etwas gestiegenen Aufwands anzuraten. Der GbR-Erwerb bietet die notwendige rechtliche Absicherung und Flexibilität, die bei Miteigentum fehlt.

  • Die Berliner Vormerkung

    Die Berliner Vormerkung

    Das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) hat weitreichende Änderungen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit sich gebracht, insbesondere im Hinblick auf deren Eintragung im Gesellschaftsregister. Diese Neuregelung stellt Immobilienkäufe durch (noch) nicht eingetragene GbRs vor Herausforderungen, für welche die „Berliner Vormerkung“ eine Lösung bieten kann.

    Sachverhalt:

    Jeder Immobilienkauf durch eine noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbR.

    Problem:

    Bei einem Immobilienkauf wird der Kaufpreis regelmäßig erst dann fällig, wenn zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Seit den Änderungen des § 47 Abs. 2 GBO durch das MoPeG kann die Vormerkung für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedoch erst dann eingetragen werden, wenn die GbR im Gesellschaftsregister (GsR) eingetragen ist und somit eine eGbR ist.

    Insbesondere, wenn es bei der Eintragung der GbR zu Hindernissen kommt, kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen. Dadurch verzögert sich auch die Kaufpreisfälligkeit. Eventuell kann die Eintragung der GbR sogar endgültig scheitern, beispielsweise wenn nach einer Zwischenverfügung der aufgezeigte Mangel nicht beseitigt wird.

    Da die Eintragung der GbR ausschließlich in der Sphäre der Käufer(-Gesellschafter) liegt und der Käufer somit selbst bestimmen kann, wann und ob er mit seiner Kaufpreiszahlung in Verzug gerät, stellt dies für den Verkäufer ein unbilliges Vollzugsrisiko dar.

    Vorschlag:

    Die sogenannte Berliner Vormerkung (wegen der Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 30. Januar 2025, Az. 1 W 375/24).

    Der Beschluss des Kammergerichts

    Beschluss des Kammergerichts

    Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung der Immobilie an die GbR. Außerdem und zugleich – quasi hilfsweise – an die Gesellschafter der GbR (als echter Vertrag zugunsten Dritter).

    Die Vormerkung wird nur zur Sicherung der (Hilfs-)Ansprüche der Gesellschafter (als natürliche Personen) bewilligt und beantragt. Die Gesellschafter werden im Anteilsverhältnis nach § 432 BGB als formelle Anspruchsinhaber der Vormerkung eingetragen. Dabei kommt es nicht auf die Eintragung der GbR im Register an. Auch die Frage, ob es die Käufer-GbR überhaupt gibt und wie sie vertreten wird, ist für das Grundbuch zunächst irrelevant. Für den direkten Anspruch der Käufer-GbR aus dem Kaufvertrag wird keine Vormerkung bewilligt.

    Die Eigentumsverschaffungsvormerkung kann deshalb unabhängig von der Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Entsprechend kann der Kaufpreis unabhängig von der Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister fällig werden.

    Daneben bleibt natürlich der identische Anspruch auf Übereignung der Immobilie an die GbR bestehen. Nach der Eintragung der eGbR im Gesellschaftsregister kann der Verkäufer die Immobilie an diese übereignet werden. Diese erfolgt allerdings regelmäßig erst nach Kaufpreiszahlung und liegt damit nicht mehr in der Risikosphäre des Verkäufers.

    Es ist davon auszugehen, dass sich die Berliner Vormerkung bei Immobilienverkäufen an nicht eingetragene GbRs als Standardlösung durchsetzen wird.

    Zum Hintergrund der Entscheidung:

    Gerade für unverheiratete Paare ist die GbR in der Regel die beste Rechtsform für den Erwerb. Früher gründeten die Erwerber die GbR häufig direkt in der Kaufvertragsurkunde. Nach neuem Recht sollte die GbR bei der Beurkundung des Kaufvertrags jedoch idealerweise bereits im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Das ist teilweise schwierig, weil mit der eGbR gewisse Gründungskosten und weitere Pflichten, wie beispielsweise die Eintragung im Transparenzregister, einhergehen. Auch würde diese einen zweiten Notartermin vorab erforderlich machen. Es bietet sich daher nicht unbedingt an, eine eGbR auf Vorrat zu gründen. Eine kurzfristige Eintragung vor der Beurkundung des Kaufvertrags ist dann meist nicht mehr möglich. Es ist daher unvermeidbar, dass auch in Zukunft Grundstückskaufverträge mit nicht eingetragenen Käufer-GbRs geschlossen werden.

    Rechtsfähigkeit der GbR und das Grundbuch

    Nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs („Weißes-Ross-Urteil“ vom 29. Januar 2001, Az. II ZR 331/00) ergab sich das Problem, dass GbRs in das Grundbuch eingetragen wurden, deren Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse nicht rechtssicher dokumentiert waren.

    Dies führte zu erheblichen Problemen bei der Veräußerung oder Belastung von Grundstücken, wenn als Eigentümer oder Rechtsinhaber eine GbR eingetragen war. Darüber hinaus war die Aussagekraft des Grundbuchs entwertet, da nicht feststellbar war, ob die GbR noch existierte und wer befugt war, für sie zu handeln.

    Der Gesetzgeber hat zunächst versucht, diese Probleme mit § 899a BGB a. F. zu lösen.

    Mit dem gleichen Ziel, jedoch wirksamer, wurde durch das MoPeG § 899a BGB a. F. durch § 47 Abs. 2 GBO n. F. ersetzt. Demnach soll für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann ein Recht eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

    Alte Lösung für neue Probleme

    Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Berliner Vormerkung das neu entstandene Problem auf eine ähnliche Weise löst, wie die Notarliteratur in der Vergangenheit bereits versucht hat, die aus der Rechtsfähigkeit der GbR resultierenden Probleme zu bewältigen.

    Lange Zeit war unklar, in welchem Ausmaß § 899a BGB a. F. guten Glauben erzeugen kann. Da § 899a im Sachenrecht stand, war umstritten, ob die Fiktionswirkung hinsichtlich des Gesellschafterbestandes nur für die Auflassung oder auch für den schuldrechtlichen Vertrag gilt. Um zu vermeiden, dass beim Kauf eines Grundstücks aus einer GbR mit zwischenzeitlich geändertem Gesellschafterbestand gegenüber der Grundbucheintragung die Regelungen der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) Anwendung finden, wenn das Grundstück durch die „Buchgesellschafter“ verkauft wird, wurde damals empfohlen, die Immobilie gleichzeitig auch von den als Verkäufer auftretenden Gesellschaftern zu erwerben. Diese weitere Verpflichtung hätte auch bei einem zwischenzeitlich geänderten Gesellschafterbestand einen Rechtsgrund für das Behaltendürfen des Grundstücks geschaffen und § 812 BGB ausgeschlossen.

    Vielen Dank an den Kollegen Carlos Katins, der im Rechtspflegerforum auf dieses Instrument hingewiesen, die Entscheidung vorgestellt und veröffentlicht sowie zusammen mit einer weiteren Kollegin seiner Kanzlei vor dem Kammergericht zur Entscheidung gebracht hat.

    Der Beitrag im Rechtspflegerforum

    Beitrag im Rechtspflegerforum