Die Berliner Vormerkung

Das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) hat weitreichende Änderungen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit sich gebracht, insbesondere im Hinblick auf deren Eintragung im Gesellschaftsregister. Diese Neuregelung stellt Immobilienkäufe durch (noch) nicht eingetragene GbRs vor Herausforderungen, für welche die „Berliner Vormerkung“ eine Lösung bieten kann.

Sachverhalt:

Jeder Immobilienkauf durch eine noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbR.

Problem:

Bei einem Immobilienkauf wird der Kaufpreis regelmäßig erst dann fällig, wenn zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Seit den Änderungen des § 47 Abs. 2 GBO durch das MoPeG kann die Vormerkung für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedoch erst dann eingetragen werden, wenn die GbR im Gesellschaftsregister (GsR) eingetragen ist und somit eine eGbR ist.

Insbesondere, wenn es bei der Eintragung der GbR zu Hindernissen kommt, kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen. Dadurch verzögert sich auch die Kaufpreisfälligkeit. Eventuell kann die Eintragung der GbR sogar endgültig scheitern, beispielsweise wenn nach einer Zwischenverfügung der aufgezeigte Mangel nicht beseitigt wird.

Da die Eintragung der GbR ausschließlich in der Sphäre der Käufer(-Gesellschafter) liegt und der Käufer somit selbst bestimmen kann, wann und ob er mit seiner Kaufpreiszahlung in Verzug gerät, stellt dies für den Verkäufer ein unbilliges Vollzugsrisiko dar.

Vorschlag:

Die sogenannte Berliner Vormerkung (wegen der Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 30. Januar 2025, Az. 1 W 375/24).

Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung der Immobilie an die GbR. Außerdem und zugleich – quasi hilfsweise – an die Gesellschafter der GbR (als echter Vertrag zugunsten Dritter).

Die Vormerkung wird nur zur Sicherung der (Hilfs-)Ansprüche der Gesellschafter (als natürliche Personen) bewilligt und beantragt. Die Gesellschafter werden im Anteilsverhältnis nach § 432 BGB als formelle Anspruchsinhaber der Vormerkung eingetragen. Dabei kommt es nicht auf die Eintragung der GbR im Register an. Auch die Frage, ob es die Käufer-GbR überhaupt gibt und wie sie vertreten wird, ist für das Grundbuch zunächst irrelevant. Für den direkten Anspruch der Käufer-GbR aus dem Kaufvertrag wird keine Vormerkung bewilligt.

Die Eigentumsverschaffungsvormerkung kann deshalb unabhängig von der Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Entsprechend kann der Kaufpreis unabhängig von der Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister fällig werden.

Daneben bleibt natürlich der identische Anspruch auf Übereignung der Immobilie an die GbR bestehen. Nach der Eintragung der eGbR im Gesellschaftsregister kann der Verkäufer die Immobilie an diese übereignet werden. Diese erfolgt allerdings regelmäßig erst nach Kaufpreiszahlung und liegt damit nicht mehr in der Risikosphäre des Verkäufers.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Berliner Vormerkung bei Immobilienverkäufen an nicht eingetragene GbRs als Standardlösung durchsetzen wird.

Zum Hintergrund der Entscheidung:

Gerade für unverheiratete Paare ist die GbR in der Regel die beste Rechtsform für den Erwerb. Früher gründeten die Erwerber die GbR häufig direkt in der Kaufvertragsurkunde. Nach neuem Recht sollte die GbR bei der Beurkundung des Kaufvertrags jedoch idealerweise bereits im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Das ist teilweise schwierig, weil mit der eGbR gewisse Gründungskosten und weitere Pflichten, wie beispielsweise die Eintragung im Transparenzregister, einhergehen. Auch würde diese einen zweiten Notartermin vorab erforderlich machen. Es bietet sich daher nicht unbedingt an, eine eGbR auf Vorrat zu gründen. Eine kurzfristige Eintragung vor der Beurkundung des Kaufvertrags ist dann meist nicht mehr möglich. Es ist daher unvermeidbar, dass auch in Zukunft Grundstückskaufverträge mit nicht eingetragenen Käufer-GbRs geschlossen werden.

Rechtsfähigkeit der GbR und das Grundbuch

Nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs („Weißes-Ross-Urteil“ vom 29. Januar 2001, Az. II ZR 331/00) ergab sich das Problem, dass GbRs in das Grundbuch eingetragen wurden, deren Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse nicht rechtssicher dokumentiert waren.

Dies führte zu erheblichen Problemen bei der Veräußerung oder Belastung von Grundstücken, wenn als Eigentümer oder Rechtsinhaber eine GbR eingetragen war. Darüber hinaus war die Aussagekraft des Grundbuchs entwertet, da nicht feststellbar war, ob die GbR noch existierte und wer befugt war, für sie zu handeln.

Der Gesetzgeber hat zunächst versucht, diese Probleme mit § 899a BGB a. F. zu lösen.

Mit dem gleichen Ziel, jedoch wirksamer, wurde durch das MoPeG § 899a BGB a. F. durch § 47 Abs. 2 GBO n. F. ersetzt. Demnach soll für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann ein Recht eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Alte Lösung für neue Probleme

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Berliner Vormerkung das neu entstandene Problem auf eine ähnliche Weise löst, wie die Notarliteratur in der Vergangenheit bereits versucht hat, die aus der Rechtsfähigkeit der GbR resultierenden Probleme zu bewältigen.

Lange Zeit war unklar, in welchem Ausmaß § 899a BGB a. F. guten Glauben erzeugen kann. Da § 899a im Sachenrecht stand, war umstritten, ob die Fiktionswirkung hinsichtlich des Gesellschafterbestandes nur für die Auflassung oder auch für den schuldrechtlichen Vertrag gilt. Um zu vermeiden, dass beim Kauf eines Grundstücks aus einer GbR mit zwischenzeitlich geändertem Gesellschafterbestand gegenüber der Grundbucheintragung die Regelungen der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) Anwendung finden, wenn das Grundstück durch die „Buchgesellschafter“ verkauft wird, wurde damals empfohlen, die Immobilie gleichzeitig auch von den als Verkäufer auftretenden Gesellschaftern zu erwerben. Diese weitere Verpflichtung hätte auch bei einem zwischenzeitlich geänderten Gesellschafterbestand einen Rechtsgrund für das Behaltendürfen des Grundstücks geschaffen und § 812 BGB ausgeschlossen.

Vielen Dank an den Kollegen Carlos Katins, der im Rechtspflegerforum auf dieses Instrument hingewiesen, die Entscheidung vorgestellt und veröffentlicht sowie zusammen mit einer weiteren Kollegin seiner Kanzlei vor dem Kammergericht zur Entscheidung gebracht hat.